寧采臣是個文人雅士，生性爽直，因赴金華收租，旅舍給趕考的舉子住滿，無地投宿，店主說出北郊十里以外有座金華寺，但那裡鬧鬼，無人敢住，寧認為人心地正直，何必怕鬼，不理一切，立即趕車前往。
抵金華寺已是傍晚，那裡建築宏偉，殿塔巍峨，祗是古舊殘破，野草叢生，似是人煙絕跡之地。寧在大雄寶殿旁邊，見有客房，先至南舍，門鎖著，再到東舍，則門扉虛掩，推門入內，旁有樓梯，登樓，上有房間，竹榻桌椅俱全，寧大喜，即下樓取行李，見南舍門已開著，以為寺僧歸來，遂先拜訪，見一人，相貌奇特，滿臉鬚髯，寧道借住之意，那人卻說寺中無主人，可隨便居住，於是返東舍，略為打掃，將行李安頓下來。
寧再下樓，見那人在後院練劍，知是劍客之儔，大為傾佩，各展姓字之下，知他名燕赤霞，飄泊天涯，到處為家，傾談一會，即各自歸寢。
寧以地方陌生，輾轉無法入寐，忽聞琴聲，好奇地下樓看個究竟，但南舍燕生已熟睡，他便循琴聲搜索，過後院發現一個月洞門，推門探望，見樓面別有天地，在月色之下，這所在恍如仙境，奇花異草，陣陣出香，中有荷池，曲橋直通池心，上有亭台一座，窺見一個女人的背影，憑欄悵望著天空，唸著詞兒。唸畢又操琴，琴絃忽斷，她似忽發覺有人窺視，回頭探望，寧急閃身樹後，這時忽聞有人呼「小倩」，她即應聲抱琴而去。
寧好奇心動，再追上前，見廳上有燈光，從窗格向內窺視，廳內有數婦人在玩牌，其中一個最老的，小倩稱她做姥姥。他看了一會，返身欲走，經過迴廊，見一張素箋，從畫閣吹出，看看是一首詞，他便將它送回畫閣，裡面閌然無人，寧看詞發現字句不妥，一時技癢，執桌上毛筆改之，改了欣然自賞一番，正欲離去，小倩忽來，責其冒昧，寧忙謝罪，小倩忽見詞句改得很好，佩服不已，談得甚為投契，並拿了一張畫，請寧題詩，剛題得三句，忽然姥姥來，見寧，辱罵其夜入深閨，勾引良家婦女，寧有口難辯，悻悻而出，小倩則極為難過。
寧回房有屈難伸，滿懷悲憤，小倩忽來，表示歉意，說出姥姥是她的養母，脾氣極壞，寧氣稍平，小倩並請他將剛才未完之句題完，無意間兩手相接，恍如觸電，小倩竟投懷送抱，楚楚可人；寧不禁心旌動搖，神迷意亂，正在千鈞一髮之際，寧忽有所警悟，認為悖禮，小倩失望之極，淒然而去。
次日，寧往收租，直至黃昏，路上忽見一女子背影，很像小倩，並見她走入一裱畫店，他追入店內，卻不見人，而牆上卻掛著小倩的畫，並有自己所題的詩，大訝！查究之下，店主說出此畫在八、九年前，一縣官上任，路過該地，他的女兒突然死了，此畫乃她的遺作，後來那縣官到任後也死了，那畫便變成無主孤魂似的掛在那裡，寧欲將畫購去，店主婉拒，寧失望而歸。
寧返寺門，見燕赤霞與一士子聊天，其人名為蘭溪生，帶書僮過此投宿，居於西舍。寧略寒暄，即返己室，而小倩已先在，哭訴昨夜之事，已為姥姥所悉，攜包袱來，欲隨寧出奔，寧嚴拒之，小倩又取出金元寶一隻，聲稱作為題詩道謝，寧亦峻拒不受，小倩無奈，怏怏而去。
小倩行不久，忽聞西舍傳來異聲，先是男女嬉暱聲，繼聞先後兩聲慘叫，寧與燕同往西舍，見蘭溪生與書僮已死，腳心有孔，血流如注，不禁大驚！
寧知事有蹊蹺，翌日清晨，即往後院查察，惟推開月洞門，與前晚所見迥異，祗見那裡野草叢生，荒塚壘壘，心內便已完全明白。
是夜，小倩又來，寧斥之，小倩直認為鬼，但此來乃是救寧，因姥姥欲害他，今晚三更，即來取其性命。寧問何以相救，小倩說知他是個正人君子，不忍其橫死老妖之手，勸其下樓與燕同榻，其禍可免，因燕為劍客，老妖不敢侵犯。小倩並痛陳境遇，謂被老妖脅迫，誘人害命，供其吸血，並非自願，如獲同情，請寧將其屍骨運回故鄉，即可脫離苦境矣，寧卒諾之。
小倩行後，寧即下樓與燕同榻，半夜，老妖果來，危急間，燕枕下寶劍飛出，老妖始倉皇逃去。
翌日，寧果依小倩所說，僱伕役在後院外白楊樹下，將荒塚掘出，果然棺內有秀髮一縷，古琴一座，寧即將之收拾，然後與燕握別，離寺而去。
詎至中途，已屆黑夜，寧在驢車上，捧著秀髮古琴，閉目遐想，小倩果在身旁出現，謝寧解救之恩。突然狂風大作，驢不肯前，原來老妖已追至，欲索小倩，幸而燕赤霞亦趕至，與老妖展開劇戰，老妖魔道頗高，燕招架亦感吃力，數十回合之下，燕疲筋力竭，寶劍亦為老妖魔杖所擊離手，情勢危急之際，突聞雞鳴，老妖色變，收杖奔逃，燕即乘勢拾劍飛去，老妖應聲倒地，終於風化，留下一灘血！
寧與小倩上前向燕道謝，然後拜別，燕目送二人遠去，朝曦如錦，兩人影子漸漸在天邊遠處消失了。
